Virginia Beach, VA Hipotecas

NAS Oceana es la East Coast Master Jet Base de la Marina (base maestra de aviones de combate para la costa este) y alberga 17 escuadrones de aviación, 16 de ellos con F/A-18 Super Hornet. Junto con Dam Neck Annex (el anexo de la Marina) y su campo auxiliar de aterrizaje, reúne a unos 10,500 militares de la Marina en servicio activo, 10,000 familiares y 4,500 civiles, y la Marina dice que eso la hace el segundo mayor empleador de Virginia Beach, después de Little Creek-Fort Story. La pista funciona las 24 horas, sin horario de cierre, aunque la Marina enumera medidas para reducir el ruido. Dam Neck Annex, un sitio de entrenamiento a cinco millas al sur del Oceanfront (la zona turística frente al mar), ocupa más de 1,100 acres.

Naval Station Norfolk es sede del U.S. Fleet Forces Command (comando de las fuerzas de la flota), de Naval Air Forces Atlantic y de Naval Surface Forces Atlantic (fuerzas aéreas y de superficie de la flota del Atlántico), y entre sus residentes hay 42 buques de la Marina y 16 submarinos. Joint Expeditionary Base Little Creek-Fort Story (la base expedicionaria conjunta) se estableció el 1 de octubre de 2009 y unió la antigua base anfibia de Little Creek con Fort Story, del Ejército. Norfolk Naval Shipyard (el astillero naval), fundado en 1767, cuenta con unos 12,000 militares y civiles, y se dedica a reparar, reacondicionar y equipar buques. Coast Guard Base Portsmouth (la base de la Guardia Costera), en 4000 Coast Guard Boulevard, alberga al Sector Virginia y a siete cutters (buques patrulleros). Las puertas de cada base, los tiempos de trayecto y los perfiles de las ciudades y los vecindarios cercanos están más abajo.

La designación Vetted VA Professional que tiene Debbie Haberny es parte de lo que ofrece nuestro equipo en Hampton Roads: si le llegan órdenes de PCS (cambio de estación permanente) o ya vive aquí, le explicamos cómo funciona una compra con préstamo VA, sea usted miembro del servicio activo, de la Guardia, de la Reserva o veterano. Quienes sirven en la Guardia y la Reserva tienen su propio camino hacia la elegibilidad, y seis años acreditables de servicio están entre las opciones.

Virginia Beach

Virginia Beach tenía 459,470 habitantes en el Censo de 2020 y un estimado de 453,737 en julio de 2025, con 52,520 veteranos, un valor mediano de $382,500 para las casas ocupadas por su dueño y 23.4 minutos de traslado promedio al trabajo en 2020-2024. Según la Marina, NAS Oceana y Little Creek-Fort Story son sus dos mayores empleadores. Sin tráfico, el ayuntamiento, en Courthouse Drive, queda a unos 15 minutos de la puerta principal de Oceana y a 12 de la de Dam Neck. En noviembre de 2021 los votantes aprobaron un paquete de protección contra inundaciones, y el Planning Department (departamento de planificación), donde se consultan los mapas de inundación en 2403 Courthouse Drive, atiende las determinaciones de zona de inundación en el (757) 385-4621.

Kempsville

La Kempsville Area Library (biblioteca del área de Kempsville) está en 832 Kempsville Road. Sin tráfico, los seis destinos medidos quedan entre 16 y 30 minutos, el rango más estrecho de todos los lugares de esta página: 16 hasta la Gate 3 de Little Creek, 21 hasta el astillero, 23 hasta Dam Neck, 24 hasta Oceana, 25 hasta Naval Station Norfolk y 30 hasta la base de la Guardia Costera.

Great Neck

La Great Neck Area Library está en 1251 Bayne Drive. Sin tráfico, queda a unos 14 minutos de la puerta principal de Oceana, a 16 de Dam Neck, a 20 de la Gate 3 de Little Creek y a 17 del punto de control de Atlantic Avenue en Fort Story, pero a 35 de la Gate 2 de Naval Station Norfolk y a 39 de la base de la Guardia Costera.

Red Mill

Red Mill está en el sur de Virginia Beach. La ciudad señala restricciones adicionales sobre el relleno de terreno dentro de su área especial de riesgo de inundación (special flood hazard area) en el sur, así que consulte el mapa de inundación de cada dirección. Es el lugar medido más cercano al anexo y al campo de aviación: sin tráfico, unos 7 minutos hasta la puerta principal de Dam Neck, 10 hasta la de Oceana y unos 28 hasta la Gate 3 de Little Creek.

Western Branch

La Western Branch Satellite Office (oficina satélite) de Chesapeake está en 2808 Taylor Road. Sin tráfico, queda a unos 12 minutos de la puerta de la base de la Guardia Costera, a 17 del astillero, a 30 de la Gate 2 de Naval Station Norfolk y a 34 de la Gate 3 de Little Creek; Oceana y Dam Neck quedan a 48 minutos, fuera del radio de trayecto.

Churchland

Churchland es el vecindario de Portsmouth que rodea Coast Guard Boulevard, la calle que cruza Cedar Lane y termina en la puerta de la base. Sin tráfico, queda a unos 6 minutos de la base de la Guardia Costera, a 15 del astillero y a 24 de la Gate 2 de Naval Station Norfolk, y a 46 de Oceana y de Dam Neck, fuera del radio de trayecto.

Estas cifras del Censo dan una idea del mercado; no son precios de venta. En 2020-2024, la casa mediana ocupada por su dueño valía $382,500 en Virginia Beach, $378,400 en Chesapeake y $246,900 en Portsmouth, y la renta bruta mediana era de $1,714, $1,586 y $1,300. Cerca del 65 por ciento de las viviendas de Virginia Beach están ocupadas por sus dueños, frente al 74 por ciento en Chesapeake y el 58 por ciento en Portsmouth.

Cerca de NAS Oceana, pregunte dónde queda la casa dentro de las zonas de ruido y de posibles accidentes (AICUZ) que define la Marina: contornos de ruido de 65 a 69, de 70 a 74 y de 75 o más decibeles, además de las accident potential zones (zonas de posibles accidentes). Virginia exige que quien vende una propiedad residencial en una localidad con una instalación aérea militar informe si la parcela está en una zona de ruido o de posibles accidentes del mapa oficial de zonificación, y quien alquila debe dar el mismo aviso por escrito antes de que empiece el contrato. Virginia Beach también exige atenuación del ruido en las casas nuevas dentro de zonas de ruido de 65 Ldn o más, y la Marina tiene servidumbres (easements) que, en general, impiden construir viviendas en partes de esas zonas.

Escuelas. Virginia Beach City Public Schools (las escuelas públicas de la ciudad) informa que cerca del 25 por ciento de sus estudiantes tiene vínculo militar, cuenta con dos consejeros escolares militares de tiempo completo y ofrece Anchored4Life en las escuelas primarias y equipos de Student 2 Student en las escuelas intermedias y secundarias (high schools). En diciembre de 2022 la división escolar (school division) anunció 46 escuelas Purple Star nuevas (designación para escuelas amigables con los militares), para un total de 75 desde 2018. Chesapeake Public Schools atiende a unos 9,000 estudiantes con vínculo militar, tiene un Navy School Liaison Officer (oficial de enlace escolar de la Marina) y mantiene el estatus de división Purple Star, lo que significa que todas sus escuelas tienen una designación vigente. El 27 de octubre de 2025, el Virginia Department of Education (departamento de educación de Virginia) nombró división Purple Star también a Portsmouth City Public Schools, y las designaciones duran tres años. Las zonas escolares siguen las direcciones, así que confirme cada casa con la división.

Puertas de las Bases. En Naval Station Norfolk, la Gate 2 (puerta 2), sobre Hampton Boulevard, es la única que las dos páginas de horarios de la Marina muestran abierta las 24 horas. Little Creek-Fort Story enumera las Gates 3, 6 y 8 abiertas las 24 horas.

Tiempos de Trayecto. Los tiempos medidos el 7 de octubre de 2026 (OpenStreetMap), con las calles libres de tráfico, son de unos 12 minutos desde el ayuntamiento de Virginia Beach hasta Dam Neck, 15 hasta Oceana, 25 hasta Little Creek y 35 hasta Naval Station Norfolk, y de 4 minutos desde el ayuntamiento de Portsmouth hasta el astillero. Esas cifras dejan fuera el tráfico y los peajes, y la tabla completa está más arriba.

Túneles y Peajes. Los túneles Downtown y Midtown, entre Portsmouth y Norfolk, cobran peaje, y el Toll Relief Program (programa de alivio de peajes) del VDOT (Virginia Department of Transportation, departamento de transporte de Virginia) da un descuento del 50 por ciento en hasta 14 viajes por semana a los residentes elegibles de Hampton Roads que ganan $65,000 al año o menos y tienen una cuenta de E-ZPass de Virginia. Las rutas de Virginia Beach al astillero y a la base de la Guardia Costera usan el Downtown Tunnel (túnel del centro). En la I-64, los Chesapeake Express Lanes (carriles exprés) recorren unas 14 millas desde Bowers Hill, cruzan el High Rise Bridge y llegan a Norfolk a toda hora; quien viaja solo puede pagar un peaje para usarlos, y los carriles generales siguen sin costo.

En 2020-2024, los trabajadores de Virginia Beach tardaron en promedio 23.4 minutos en llegar al trabajo, frente a 25.8 en Chesapeake y 23.7 en Portsmouth; son cifras de toda la ciudad, no trayectos a una base. La asignación básica para vivienda (BAH, por Basic Allowance for Housing) depende del destino (duty station), con asignaciones distintas para quienes tienen dependientes y quienes no; el Departamento de Defensa publica la calculadora oficial, y aquí no ponemos los montos de la asignación porque cambian cada año. Traiga sus números y comparamos lo que le permiten comprar en cada ciudad.

Virginia exime del impuesto sobre bienes raíces la vivienda, y hasta un acre de terreno, de un veterano que vive en ella y cuyo grado de discapacidad relacionada con el servicio es del 100 por ciento según el VA, con carácter permanente y total. Si el veterano falleció a partir del 1 de enero de 2011, su cónyuge sobreviviente recibe la misma exención mientras no se vuelva a casar. Para solicitarla, acuda al Commissioner of the Revenue (oficina local de impuestos) de su ciudad: la Real Estate Qualification Division de Virginia Beach atiende en el (757) 385-4385, y Chesapeake incluye el programa en su oficina del Commissioner of the Revenue, en el (757) 382-6455.

Límites del Préstamo. Si su derecho (entitlement) está completo, el VA no pone tope al monto del préstamo; nosotros todavía tenemos que aprobarlo, y el avalúo debe respaldar el precio. La cifra del condado importa si ya usó una parte de ese derecho, por ejemplo en un préstamo VA anterior. Para 2026, el límite de una unidad que fija la FHFA (Federal Housing Finance Agency) y que el VA aplica a los condados es de $832,750 en Virginia Beach, Chesapeake y Portsmouth, el valor base nacional. Como son ciudades independientes, cada una aparece en la lista con su propio nombre.

Inundaciones y Nivel del Mar. La declaración que Virginia exige al vendedor no hace ninguna manifestación sobre las zonas de inundación, y le dice al comprador que obtenga por su cuenta una determinación de zona de inundación y revise los mapas. La capa de inundación en línea de Virginia Beach muestra zonas vigentes desde el 16 de enero de 2015, y la ciudad señala restricciones adicionales sobre el relleno de terreno en la parte sur de su special flood hazard area (área especial de riesgo de inundación). Chesapeake dice que la mayor parte de la ciudad es susceptible de inundarse en algún grado y exige que el piso terminado de las casas nuevas quede 1.5 pies por encima de la base flood elevation (elevación base de inundación). El mareógrafo (tide gauge) de larga trayectoria de la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica (NOAA) en Sewells Point, donde queda Naval Station Norfolk, registra un aumento del nivel relativo del mar de unas 1.9 pulgadas por década entre 1927 y 2025. Averigüe la zona de inundación de la propiedad y pregunte cuánto cuesta el seguro antes de presentar una oferta; su agente de bienes raíces puede encargarse de las revisiones de cada dirección.

Asociaciones de Propietarios. ¿Piensa comprar en una comunidad con asociación de propietarios (HOA)? Pida por escrito las cuotas mensuales, los convenios y reglas, y cualquier cargo especial pendiente, antes del cierre.

Empiece por los asesores de vivienda de la Marina. Quien llega a Hampton Roads con órdenes militares debe pasar por el Navy Housing Service Center (la oficina de servicios de vivienda de la Marina), en 7924 14th Street, en Norfolk, antes de firmar un contrato de alquiler u otro acuerdo de vivienda que no sea del gobierno. ¿Piensa comprar? Llámenos antes de reservar su viaje para buscar casa: pedimos su Certificado de Elegibilidad (COE) y preparamos su preaprobación, para que su agente de bienes raíces pueda presentar ofertas con seguridad.

Prevea también a sus invitados. Quien no tiene una Common Access Card (CAC, tarjeta de acceso común) ni una identificación de dependiente militar y quiere entrar sin escolta a una instalación de la Marina debe mostrar un pasaporte, una identificación estatal o una licencia de conducir compatible con REAL ID, y Little Creek-Fort Story pide a los visitantes de 17 años o más que envíen con anticipación el formulario SECNAV 5512/1. Para el papeleo escolar, Chesapeake Public Schools (las escuelas públicas de Chesapeake) permite terminar la inscripción en línea, antes o después de llegar.

La vivienda familiar de la Marina en Hampton Roads está privatizada y la administra Liberty Military Housing. Liberty indica que tiene más de 1,600 casas en diez comunidades en Naval Station Norfolk y NSA Hampton Roads (Naval Support Activity, actividad de apoyo naval); cinco comunidades con 985 casas que atienden a Oceana y a otras seis bases cercanas; y seis comunidades en Little Creek, donde las que están fuera de la base quedan a una milla o menos. Según Liberty, no hace verificaciones de crédito ni cobra depósitos a los miembros del servicio activo. Pregunte al Housing Service Center y a Liberty qué hay disponible ahora, porque la disponibilidad cambia.

Fuera de la base, podemos ayudarle a comprar con un préstamo VA, y su agente de bienes raíces puede revisar las zonas de ruido, las zonas de inundación y las zonas escolares de la dirección exacta. Los perfiles de más arriba muestran cómo se compara cada vecindario con las puertas.